Maison Individuelle : Les Frais « cachés » à ne pas oublier !

Pour ne pas que votre projet devienne un cauchemar financier, il est indispensable de bien prévoir tous les frais liés à la construction d’une maison individuelle.

Bien sûr il y a le prix du terrain à bâtir et de la maison, mais ce n’est pas tout. Il y a aussi un tas d’autres frais qui vont vous tomber dessus. Et bien souvent, personne ne pense à vous en parler. Pourtant ces frais peuvent très vite représenter une somme importante qu’il vaut mieux connaître avant – que découvrir après ! Ces différents frais sont :

Les frais liés au Terrain à bâtir :

1- La commission de l’agence immobilière. Elle est le plus souvent incluse dans le prix du terrain et payée par le vendeur. Faites-le vous préciser quand même.

2- Les Frais de notaires. Vous ne les payez que sur le prix terrain et pas sur la maison. Sous ce terme « générique » on regroupe en vérité les émoluments du notaire (environ 3%) et les droits d’enregistrement (4.89%) ce qui donne un total d’environ 8% du prix du terrain. En vérité, plus le terrain est cher, plus le pourcentage baisse.

A titre d’exemple indicatif, les frais sont d’environ 4200€ pour un terrain de 50000€, 7200€ pour un terrain de 100000€, 10200€ pour un terrain de 150000€, 13200€ pour un terrain de 200000€, 16200€ pour un terrain de 250000€ et 19200€ pour un terrain de 300000€. Bien que proches de la réalité, ces chiffres sont approximatifs. Votre notaire dispose de barèmes précis et pourra vous donner le montant exact.

3 – Les Frais de viabilité. C’est à dire mettre sur votre terrain les équipements nécessaires (logette EDF, GDF, tabouret d’eau, Egout, PTT…). Si vous achetez un terrain dans un lotissement, ces frais sous presque toujours inclus dans le prix du terrain qui est vendu viabilisé.

Si vous achetez un terrain individuel (hors lotissement) il faudra souvent prévoir ces frais en plus. Le prix dépend de la distance entre le bord du terrain et les équipements à raccorder. Demandez au propriétaire, ou à l’agence immobilière de vous fournir les devis de viabilité.

Dernier point, méfiez-vous de la façon dont les petites annonces sont libellées. Parfois on trouve le terme trompeur « de viabilisé en bordure ». Dans ce cas, le terrain n’est souvent PAS viabilisé, mais les viabilités (réseaux) passent en bordure du terrain. Il faut donc le faire viabiliser à vos frais. Le bon terme aurait du être « viabilités en bordure ».

4 – Les frais de bornage (terrain hors lotissement uniquement). La plupart du temps, ces frais sont à la charge de vendeur, mais ce n’est pas toujours le cas. Faites-le vous préciser, et le cas échéant, demandez un devis à un géomètre expert.

5 – Enfin si vous achetez un terrain en lotissement, vous pouvez avoir des frais de constitution de l’association de copropriété. Et vous devrez, s’il y en a, participer chaque année à l’entretien des espaces verts, des luminaires et leur consommation EDF. Posez la question au lotisseur.

Les frais liés à la Maison :

1 – L’assurance Dommage Ouvrage (ADO). Je vous en dirai plus lors d’un prochain article, mais sachez déjà qu’elle est obligatoire, et à souscrire par le Maître d’Ouvrage (vous). Votre constructeur vous proposera certainement de la prendre chez lui (sinon fuyez et trouvez-en un autre) à un prix intéressant. Certains constructeurs l’incluent dans le prix de la maison (c’est rare). Il s’agit d’un pourcentage du prix qui peut varier entre 2% et 3% du prix convenu. A vous faire préciser par votre constructeur.

2 – Les VRD (Voirie et Réseaux Divers). A ne pas confondre avec les viabilités vues plus haut. Une fois votre terrain viabilisé il faudra raccorder votre maison à l’électricité, à l’eau, évacuer les eaux usées vers l’égout, collecter et évacuer les eaux pluviales et prévoir le chemin d’accès de l’entrée du terrain au garage. Ce poste est rarement prévu d’office dans le prix d’une maison car il dépend de la forme de votre maison, et des distances à raccorder. Demander un devis à votre constructeur. Vous pouvez aussi consulter un terrassier dans la commune où vous allez faire construire. C’est souvent plus économique.

3 – Dans certaines communes, le traitement des eaux pluviales est une véritable préoccupation des municipalités. Parfois on vous demandera de prévoir une cuve tampon pour les eaux de toitures et de voiries. La dimension de cette cuve dépend des surfaces « imperméables » de votre projet (toitures + voirie). Dans le cas d’un terrain en lotissement, vous trouverez la dimension de la cuve dans le cahier des charges que vous fournira le lotisseur. En cas de terrain hors lotissement, consultez la mairie pour savoir si vous devez faire réaliser une étude spécifique.

4 – Vous aurez aussi d’autres menus frais que vous devrez payer directement : mise ne place du compteur d’eau, gaz, ligne PTT. Pour finir, vous aurez également à payer le câble EDF. En effet, le constructeur prévoira dans les VRD le fourreau de la logette EDF jusqu’au tableau électrique, mais le câble ne peut être posé que par EDF (prix environ 80€TTC le mètre). Seule exception : si la longueur excède 30m, vous pouvez le faire poser par le constructeur. Dans ce cas demandez-lui le prix.

5 – Si votre terrain est situé dans un périmètre de 500m d’un bâtiment classé monument historique (à vérifier avec le vendeur ou en mairie) vous aurez des contraintes d’architectures qui pourraient entraîner des surcoûts. Demander conseil à votre constructeur si c’est le cas.

6 – Enfin, prévoyez-vous un supplément de budget pour les peintures, les revêtements de sol des chambres (rarement prévus dans le prix), la cheminée, la cuisine intégrée…

Les frais liés à vos Prêts Immobiliers:

1 – Les frais de dossiers. Souvent, vous n’en aurez que pour votre prêt immobilier principal, à vérifier toutefois. Sachez également qu’ils représentent aux alentours d’1 à 1.5% du montant du prêt immobilier principal et que de nos jours ils sont négociables – alors négociez !!! Vous obtiendrez facilement 50% de remise dessus, voir plus. Seule exception : si vous passez par un courtier, ces frais sont rarement négociables car ils représentent sa rémunération.

2 – Les frais de garantie. Les plus chers sont l’hypothèque. Aussi voyez si la banque ne peut pas vous proposer une caution, c’est plus économique. Certains salariés de grosses entreprises ou de la fonction publique bénéfice de plus de cautions plus intéressantes par l’intermédiaire de leur mutuelle. Si vous pensez être dans ce cas, posez la question à votre employeur. Vous pouvez aussi demander à votre banque si elle est partenaire du Crédit Logement. Si c’est le cas, profitez-en car c’est souvent encore moins cher que la caution, de plus une partie vous est remboursée à la fin du crédit :-)

3 – Les intérêts intercalaires. Au fur et à mesure du déblocage de vos prêts immobiliers (souvent pour l’achat du terrain) vous allez commencer à rembourser des intérêts sur les sommes débloquées. Et ce jusqu’à la livraison de votre maison. Si vous êtes locataires, vous allez donc vous retrouver à payer des intérêts en plus de votre loyer. Demandez à votre constructeur de vous faire un échéancier des appels de fonds, puis voyez votre banquier pour qu’il vous estime les intérêts intercalaires.

Les Taxes et Impôts Locaux :

1 – La TRE (taxe de raccordement à l’Egout). Souvent quelques centaines d’euros. Téléphonez à la mairie pour en connaître le montant.

2 – La TLE (Taxe Locale d’Equipement). Elle se calcule en fonction de la surface de votre maison, du taux appliqué par la commune et du type de prêt immobilier que vous auvez, et se paye en 2 fois. La première moitié 18 mois après l’obtention du permis de construire, et la seconde moitié 36 mois après l’obtention du permis de construire. Elle n’est pas forcément à prévoir dans votre budget puisqu’elle se paye sur 3 ans, mais il est quand même bon de savoir qu’elle existe et qu’il faudra la payer un jour. En générale, elle tourne aux alentours de 1200€ à 2000€ selon la surface de votre maison.

Le calcul est un peu savant et votre constructeur, ou la DDE devraient être en mesure de vous la chiffrer. Si vous souhaitez que je vous donne la formule de calcul pour 2006 dans un prochain article, laissez-moi un commentaire sur le Blog.

Vous entendrez peut-être aussi parler de la taxe du CAUE et de la TDENS elles sont payable avec la TLE et représentent rarement plus de 200 ou 300€

3 – Bien sûr, plus tard vous aurez à payer la Taxe Foncière (vérifier en mairie si vous êtes bien exonéré pendant 2 ans, ce n’est pas toujours le cas), la taxe d’habitation et éventuellement une taxe de ramassage des ordures ménagères. Là encore, consultez la mairie ou le service des impôts pour avoir une idée des montants à prévoir.

OUF ! Voilà pour aujourd’hui. Je crois n’avoir rien oublié, et j’espère ne pas vous avoir trop saoulé ou déprimé avec cette longue liste de frais. Mais vous conviendrez aisément qu’il vaut mieux prévoir le maximum de chose au départ. Cela évite les mauvaises surprises en cours de route.

Cordialement, et à très bientôt sur Terrain, Maison, Prêt :-)


Paul

P.S. Je vous rappèle que ce Blog est aussi LE VOTRE, alors n’hésitez pas à participer. Si vous souhaitez voir un article précis sur la Construction d’une Maison Individuelle, dites-le moi. Si c’est dans mes compétences, je ferai de mon mieux pour vous satisfaire – en fonction de mon emploi du temps ;-)