Terrain à Bâtir -- 6 Conseils Pratiques

Le bon choix du terrain à bâtir est une des clé du succès de votre projet de construction d’une maison individuelle. Pour ne pas vous tromper vous devez prendre un certain nombre de précautions indispensables.

Aujourd’hui, après une ballade en forêt en famille :-), je vais vous livrer quelques informations qui devraient vous éviter bien des problèmes. Ce post n’est pas exhaustif et je vous donnerai de nombreux autres conseils prochainement.

Terrain à Bâtir – 6 Conseils Pratiques


1 - Pour trouver votre terrain, vous avez plusieurs solutions : le trouver vous-même, ou vous faire aider par votre constructeur. Ce dernier de par son relationnel connaît souvent des terrains que vous aurez du mal à trouver vous-même. Par contre, si un constructeur vous trouve un terrain, sachez vous montrer reconnaissant : tenez-en compte lors de votre choix définitif. Il faut savoir que beaucoup de constructeurs ont des relations privilégiés avec quelques lotisseurs ou agences immobilières. Ils peuvent ainsi vous permettre d’obtenir un terrain avant les autres.

2 - Le prix d'un terrain à bâtir dépend de nombreux facteurs, comme par exemple sa proximité d'une ville ou d'un axe routier. Parfois, en acceptant de faire quelques kilomètres de plus, vous pouvez réaliser d'importantes économies.

Sachez qu’en matière de terrains, les coups de fusils sont de plus en plus rares. Si vous trouvez un terrain nettement en dessous des prix du marché sans raisons apparentes, méfiance... Les vendeurs ne sont pas philanthropes et il se pourrait fortement qu’il y ait un problème.

Par raison apparente, nous voulons dire un vice apparent. Comme par exemple une voie ferrée, une route, un environnement dégradée, un projet d’autoroute, etc...

Si ce n’est pas le cas, avant de profiter de cette magnifique affaire, au risque de le regretter amèrement, vérifier les points suivants. (A noter que par prudence, vous devriez vérifier ces points dans tous les cas, même si le terrain de vos rêves est au prix du marché).

Servitudes : Les plus fréquentes sont

a) Les servitudes passages. Si votre terrain est grevé d’une telle servitude, cela signifie que vous ne pouvez empêcher le bénéficiaire de passer sur votre terrain.
b) Les servitudes de tréfonds. Il s’agit là d’une canalisation (d’eau, de gaz, d’égout, etc.) qui vient d’une autre parcelle qui passe sous votre terrain. Ces servitudes bien qu’invisibles ont deux inconvénients majeurs : Vous ne pouvez pas construire votre maison dessus, et surtout, vous ne pouvez pas vous opposer à une intervention en cas de problème sur la canalisation. Bref, si la canalisation passe le long du terrain, ce n’est pas dramatique. Les problèmes sont rares et le prix de terrain doit être en conséquence. Mais il y des cas de canalisation passant en plein milieu du terrain et limitant considérablement le choix de l’emplacement de la maison.

Dans tous les cas, si des servitudes existent, il faut le savoir dès le début.. Légalement, le notaire doit vous le dire au moment de la signature de l’acte définitif de vente. Mais à ce stade là, dans le feu de l’action, vous pourriez être tenté de dire tans pis ce n’est pas bien grave et le regretter après.

Alignement : votre terrain en est-il frappé ?

Il faut savoir que dans de nombreuses régions presque tous les terrains en bord de route sont frappés d’alignement. C’est à dire que la mairie ou prévoie à terme un élargissement de la route et va vous prendre une bande de terrain pour cela. A vous de voir s’il y a un risque futur. Si toutes les maisons sont en limite de rue, il y a peu de chance que celle ci soit élargie (il faudrait raser toutes les maisons !). Si par contre toutes les maisons sont en retraits, il est plus probable que la rue sera élargie un jour ou l’autre. Voyez en mairie s’il n’y pas de projet dans l’air.

Zone à risque :

Les plus fréquentes sont les risques d’inondation, d’éboulement, de carrière souterraine, etc. Renseignez-vous en mairie auprès de l’adjoint à l’urbanisme ou du maire. Vous pouvez aussi demander un rendez-vous avec l’instructeur de l’équipement (DDE).

La nature du sous-sol. C’est en fonction de cela que devront être réalisées les fondations de votre maison. On ne construit pas sur un sol meuble et porteur (terme de descriptif pour décrire un terrain classique) comme sur du sable, de la glaise, du remblai. De la même façon, si vous rêvez d’une maison avec sous-sol et que sous votre terrain il y du rocher ou une nappe phréatique, cela risque de vous coûter très cher en surcoût !

Comment connaître la nature du sous-sol ? Demander à votre constructeur, souvent il pourra vous dépêcher son conducteur de travaux pour jeter un coup d’œil. Ils ont l’habitude et pourront vous donner un premier avis.

Vous pouvez aussi examiner la végétation. La présence de pommiers, de saules pleureurs, de peupliers ou de joncs signifie souvent que l’eau n’est pas très loin sous le terrain.

Vous pouvez aussi faire une petite enquête auprès des personnes vivant dans le voisinage.

Enfin, vous pouvez vous rendre en mairie glaner quelques renseignements utiles.

En cas de doute sur la qualité du sous-sol, vous pouvez faire réaliser une étude de sol par une entreprise spécialisée. L’étude vous donnera précisément la nature du sol et vous préconisera le type de fondation le plus adapté. Inconvénients : une étude se fait à partir d’un plan précis implanté sur le terrain et cette étude sera à votre charge et vous coûtera au moins 1500€. Mais dans certains cas, c’est indispensable. Surtout si vous achetez votre terrain à un particulier. Vous pouvez essayer de faire prendre en charge l’étude par le propriétaire mais il n’est pas obligé d’accepter – à vous de négocier…

3 - Il y a deux familles de terrains. Les terrains en lotissement, et ceux hors lotissement (secteur diffus). Un terrain en lotissement est toujours constructible. Il suffit de se référer au cahier des charges du lotissement pour savoir ce qui est autorisé et interdit. Pour un terrain hors lotissement, c'est très différent. Il n'est constructible que lorsqu'il a obtenu un CU (certificat d'urbanisme). Vérifiez toujours ce point. Surtout lorsque vous achetez directement à un particulier. Avec une Agence Immobilière, donc un professionnel, il y a rarement de problème.

4 - Dans certains cas, les prix de terrains hors lotissement sont donnés hors frais d'agence. Pensez à vous le faire préciser. (Si vous ne l’avez pas lu, voyez mon post du 30/04/2006 pour économiser des centaines d’euros sur vos frais de notaires).

5 - Lorsque vous irez visiter un terrain pensez à vous équiper de chaussures adéquates, voir même de bottes. Si le terrain est en cours de viabilisation vous en aurez bien besoin !. Si le terrain vous plait, retournez-y plusieurs fois à différentes heures de la journée, pour vous faire une idée des bruits environnants.

6 - Viabilités : en lotissement, pas de problème, tout est prévu. Par contre, le plus souvent, un terrain hors lotissement est vendu non viabilisé. A votre charge de faire mettre l'électricité, l'eau, l'égout, le téléphone sur le terrain. Dans ce cas faites-vous donner un ordre de grandeur du coût par le vendeur. Votre constructeur, qui est un professionnel du terrain, pourra aussi vous aider. Le prix varie en fonction de la distance de raccordement. Demander des devis aux différents organismes concernés : EDF, GDF, compagnie concessionnaire de l’eau, France Télécom (vous obtiendrez les adresses en mairie).

Voilà, c’est tout pour aujourd’hui ! La prochainement fois, je vous donnerai la liste des différents frais à prévoir lors de la construction d’une maison individuelle. Il y a le terrain et la maison, bien sûr – mais ce n’est pas tout, il y aussi plein de frais « accessoires » à prévoir dans votre bilan financier lorsque vous ferez votre demande de prêt immobilier.

Alors à très bientôt sur Terrain, Maison, Prêt Immobilier pour de nouveaux conseils pratiques !

Cordialement,

Paul